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Die Finanzminister der Bundesländer haben Vorschläge entwickelt, die Grunderwerbsteuerbarkeit bei Anteilsübertragungen an immobilienbesitzenden Gesellschaften auszuweiten. Zum einen soll die bisher schädliche Übertragungsgrenze von 95 % auf 90 % gesenkt werden. Zum anderen soll der Fünfjahreszeitraum auf einen Zehnjahreszeitraum ausgedehnt werden. Schließlich soll eine nur für Personengesellschaften geltende Regelung auf Kapitalgesellschaften erstreckt werden.

Hintergrund: An sich unterliegt nur ein Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Der Gesetzgeber stellt unter bestimmten Voraussetzungen aber auch den Verkauf von Anteilen an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, die ein Grundstück besitzt, einem Grundstücksverkauf gleich. Voraussetzung ist nach bisheriger Rechtslage, dass mindestens 95 % der Anteile übertragen werden. Außerdem ist bei Anteilsübertragungen bei einer Personengesellschaft erforderlich, dass die Übertragung von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren erfolgt. Bei Anteilsübertragungen verwendet man häufig den englischen Begriff „share deals“.

Vorschläge der Finanzminister der Länder: Die Finanzminister der Bundesländer machen folgende Vorschläge zur Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen:

1. Austausch der Gesellschafter bei Personengesellschaften

Nach der bisherigen Regelung entsteht bei Personengesellschaften, die ein inländisches Grundstück halten, Grunderwerbsteuer, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand zu mindestens 95 % ändert, d.h. mindestens 95 % der bisherigen Gesellschafter scheiden aus und es treten hierfür neue Gesellschafter ein.

Die Neuregelung sieht zum einen eine Minderung der Übertragungsgrenze auf mindestens 90 % vor.

Hinweis: Die Übertragung von Anteilen unter den sog. Alt-Gesellschaftern, ohne dass neue Gesellschafter hinzukommen, bleibt nach dieser Regelung weiterhin unschädlich. Es ist auch weiterhin nicht erforderlich, dass einer der Gesellschafter mindestens 90 % (bislang 95 %) der Anteile hält; Grunderwerbsteuer entsteht also auch, wenn 90 Gesellschafter mit jeweils 1 % (bislang 95 Gesellschafter mit jeweils 1 %) in die Personengesellschaft neu eintreten.

Zum anderen soll der Übertragungszeitraum von fünf Jahre auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Hinweis: Bislang konnten zunächst 94,9 % der Anteile übertragen werden und nach Ablauf von fünf Jahren die verbleibenden 5,1 % auf den neuen Gesellschafter. Im Ergebnis entstand dann Grunderwerbsteuer nur für die Übertragung im Umfang von 5,1 %, weil die Übertragung der 94,9 % zwar als sog. Anteilsvereinigung besteuert wurde (s. unten Abschn. 3), aber steuerfrei blieb. Nunmehr dürfen lediglich 89,9 % übertragen werden, und die verbleibenden 10,1 % dürfen erst nach Ablauf der 10 Jahre übertragen werden.

2. Austausch der Gesellschafter bei Kapitalgesellschaften

Die bislang nur für Personengesellschaften geltende Regelung (s. oben zu 1.) soll nun auch für Kapitalgesellschaften gelten.

Hinweis: Die wäre eine neue Regelung, die die Grunderwerbsteuerbarkeit für Kapitalgesellschaften deutlich verschärft. Bislang gab es für Kapitalgesellschaften nur die unten im Abschnitt 3. dargestellte Regelung, die voraussetzt, dass mindestens ein Gesellschafter 95 % (nunmehr 90 %) hält.

3. Anteilsvereinigung und -übertragung bei Personen- und Kapitalgesellschaften

Sowohl bei grundbesitzenden Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften lösten Anteilsübertragungen Grunderwerbsteuer aus, wenn einer der Gesellschafter aufgrund eines Anteilskaufs mindestens 95 % der Anteile hielt. Auf einen bestimmten Übertragungszeitraum kam es dabei nicht an; es konnte sich also z.B. um 10 Anteilsübertragungen á 9,5 % in einem Zeitraum von 30 Jahren handeln.

Nunmehr soll die Übertragungsgrenze von 95 % auf 90 % gesenkt werden.

Hinweis: Schädlich sind nach dieser Vorschrift auch weiterhin Anteilsübertragungen unter den bisherigen Gesellschaftern. Im Gegensatz zu der Regelung über den Gesellschafteraustausch (s. oben Abschn. 1. und 2.) müssen also nicht neue Gesellschafter hinzukommen. Es genügt eine Anteilsverschiebung. Es muss allerdings ein einziger Gesellschafter mindestens 90 % der Anteile halten, damit Grunderwerbsteuer entsteht.

Die Vorschläge kommen von den Finanzministern der Bundesländer, weil den Bundesländern das Aufkommen an der Grunderwerbsteuer zusteht.

Zu beachten ist, dass die geplante Grunderwerbsteuerverschärfung nicht nur für Immobiliengesellschaften gilt, sondern für jede Gesellschaft, die ein Grundstück hält, also z.B. auch für ein als Personengesellschaft strukturiertes Autohaus, das seinen Betrieb auf dem eigenen Grundstück betreibt. Nach der Pressemitteilung des Hessischen Finanzministeriums soll mit der geplanten Regelung „Steuertrickserei“ bekämpft werden.

Die Finanzminister verkennen jedoch, dass es in den meisten Fällen der Anteilsübertragungen nicht um Trickserei, sondern um eine betrieblich sinnvolle Umstrukturierung des Unternehmens geht. Zudem übersehen die Finanzminister, dass die Grunderwerbsteuer eigentlich nur für den Verkauf eines Grundstücks anfällt und bereits auf den Verkauf von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft ausgedehnt worden ist, obwohl das Grundstück unverändert von der Gesellschaft gehalten wird.

Finanzministerkonferenz der Länder, Presseinformation des Hessischen Ministeriums der Finanzen Nr. 208 v. 29.11.2018