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Der Rückkauf von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft ist kein steuerlich unschädlicher Rückerwerb, wenn beim vorherigen Verkauf der Anteile die Gesellschaft noch kein Grundstück besaß. Damit löst der Rückkauf Grunderwerbsteuer aus, wenn der Rückkäufer aufgrund des Rückkaufs mindestens 95 % der Anteile hält und die Gesellschaft nunmehr ein Grundstück besitzt.

Hintergrund: Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, die ein Grundstück hält, wenn der Erwerber mindestens 95 % der Anteile hält. Ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang kann aber innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht werden, so dass weder der Verkauf noch die Rückgängigmachung Grunderwerbsteuer auslöst.

Sachverhalt: Die Klägerin war Alleingesellschafterin der A-GmbH. Am 12.12.2005 kam es zu mehreren Beurkundungen:

Urkunde 01/2005: Die B-GmbH verkauft der A-GmbH aufschiebend bedingt einen Teilbetrieb einschließlich eines Grundstücks; die Bedingung war u.a. ein notariell beglaubigter Grundstückskaufvertrag.

Urkunde 02/2005: Die Klägerin verkauft 24,9 % ihrer Anteile (an der A-GmbH) an die B-GmbH. Damit sind nun die Klägerin zu 75,1 % und die B-GmbH zu 24,9 % Gesellschafter der A-GmbH.

Urkunde 03/2005: Die Klägerin und die B-GmbH vereinbaren Optionsrechte für den Rückkauf der in der Urkunde 02/2005 übertragenen Anteile von 24,9 %.

Urkunde 04/2005: Die B-GmbH verkauft der A-GmbH mit notariellem Vertrag das Grundstück; damit tritt die Bedingung für den Verkauf des Geschäftsbereichs laut Urkunde 01/2005 ein.

Urkunde 05/2005: Die Klägerin übt ihre in der Urkunde 03/2005 vereinbarte Option aus und erwirbt die Anteile an der A-GmbH im Umfang von 24,9 % zurück. Das Finanzamt setzte aufgrund dieser Urkunde Grunderwerbsteuer fest.

Die Klägerin machte geltend, dass es sich um eine Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren handle und daher keine Grunderwerbsteuer entstehe.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage im Grundsatz ab:

  • Die Anteilsübertragung von 24,9 % gemäß Urkunde 05/2005 löste Grunderwerbsteuer aus. Denn die Klägerin war nunmehr mit 100 % und damit mit mindestens 95 % an der A-GmbH beteiligt, zu deren Vermögen ein Grundstück gehörte; denn die A-GmbH hatte mit der Urkunde 04/2005 ein Grundstück gekauft.
  • Diese Anteilsübertragung war keine steuerlich unschädliche Rückgängigmachung des mit der Urkunde 02/2005 erfolgten Anteilsverkaufs von 24,9 %. Denn eine Rückgängigmachung setzt voraus, dass bei der ersten Anteilsübertragung gemäß Urkunde 02/2005 bereits ein Grundstück zum Vermögen der Gesellschaft (A-GmbH) gehörte; dies war aber nicht der Fall. Denn die A-GmbH kaufte erst mit der Urkunde 04/2005 ein Grundstück. Zwar war bereits in der Urkunde 01/2005 der Verkauf eines Grundstücks erwähnt; dieser Verkauf stand aber unter der aufschiebenden Bedingung eines nachfolgenden, notariell beglaubigten Grundstückskaufvertrags, und diese Bedingung trat erst mit der Urkunde 04/2005 ein – und damit nach der Urkunde 02/2005.

Hinweise: Der BFH stellt klar, dass auch bei Anteilsübertragungen, die grundstücksbesitzende Gesellschaften betreffen, eine Rückgängigmachung, die zum Wegfall der Grunderwerbsteuer führt, möglich ist. Eine Rückgängigmachung liegt auch dann vor, wenn der Rückerwerb seinerseits keine Grunderwerbsteuer auslöst, aber dazu beiträgt, dass die 95 %-Grenze unterschritten wird.

Beispiel: A verkauft an B 100 % der Anteile an einer Immobilien-GmbH; dies löst zunächst Grunderwerbsteuer aus. Anschließend kauft A von B 20 % der Anteile zurück. Der Rückkauf selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus; er ist aber eine Rückgängigmachung des ersten Verkaufs, weil B nun insgesamt nur 80 % der Anteile erworben hat und damit unter der 95 %-Grenze bleibt.

Der Streitfall betrifft indes den umgekehrten Fall, bei dem der erste Verkauf keine Grunderwerbsteuer auslöste, weil die B-GmbH nur 24,9 % der Anteile erwarb, jedoch der Rückkauf grunderwerbsteuerbar war; denn die Klägerin stockte durch den Rückkauf ihre Beteiligung von 75,1 % wieder auf 100 % auf. Der BFH erkennt eine Rückgängigmachung im Grundsatz an, verlangt aber, dass beim ersten Verkauf (der Anteile im Umfang von 24,9 %) bereits ein Grundstück zum Vermögen der A-GmbH grunderwerbsteuerlich gehörte.

Die Zurückverweisung an das Finanzgericht erfolgte, weil dieses nun klären muss, ob möglicherweise bereits Verjährung eingetreten ist.

BFH, Urteil v. 20.2.2019 – II R 27/16