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Schließt eine Personengesellschaft, die auf ihrem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten will, mit ihren Gesellschaftern einen Vertrag, in dem sie den einzelnen Gesellschaftern Miteigentumsanteile im Umfang ihrer prozentualen Beteiligung zuweist, unterliegt der jeweilige Vertrag der Grunderwerbsteuer und ist nicht steuerfrei. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach der Gegenleistung, falls die Gesellschafter ihre Gesellschafterstellung bei der Personengesellschaft in unveränderter Höhe behalten.

Hintergrund: Ein Kaufvertrag oder ein ähnlicher Vertrag wie z.B. ein Gesellschaftsvertrag, der einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bei Personengesellschaften gibt es aber verschiedene Steuerbefreiungen, wenn Grundstücke von der Personengesellschaft auf den Gesellschafter oder umgekehrt übertragen werden oder wenn das gemeinschaftliche Eigentum der Personengesellschaft, zu dem eine Immobilie gehört, in Flächeneigentum geteilt wird und die einzelnen Parzellen den Gesellschaftern übertragen werden.

Sachverhalt: Die Klägerin waren Eheleute, die sich im Jahr 2008 an der C-GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mit 3,78 % beteiligten. Die C-GbR plante die Errichtung eines Mehrfamilienhauses und kaufte im Juli 2008 ein Grundstück; hierfür wurde Grunderwerbsteuer festgesetzt. Am 24.2.2009 schlossen die Gesellschafter der C-GbR einen notariell beurkundeten Miteigentumsübereignungs- und Teilungsvertrag. Danach sollte jedem Gesellschafter eine Wohnung, die noch zu errichten war, zugewiesen werden. Die Kläger sollten einen Miteigentumsanteil von 3,78 % (jeder Ehegatte 1/2 hiervon) erhalten, und das Miteigentum sollte in Wohnungs- bzw. Sondereigentum umgewandelt werden. Die Beteiligung an der GbR sollte bestehen bleiben. Nach dem Vertrag war die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile bereits erbracht worden. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer gegenüber den Klägern fest und ging dabei von einer Bemessungsgrundlage von ca. 190.000 € aus, in der neben dem Bodenwert auch die künftigen Baukosten enthalten waren.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Grunderwerbsteuerpflicht, hielt aber die Einbeziehung der künftigen Baukosten in die Bemessungsgrundlage für falsch und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

  • Der Vertrag vom 24.2.2009 löste Grunderwerbsteuer aus, da sich die C-GbR verpflichtete, den Klägern einen Miteigentumsanteil von 3,78 % an der Immobilie zu übertragen und das Miteigentum in Wohnungs- bzw. Sondereigentum umzuwandeln.
  • Dieser Erwerb war nicht steuerfrei: Zwar gibt es bei Personengesellschaften eine Steuerbefreiung für die Übertragung eines Grundstücks von einer Personengesellschaft auf den Gesellschafter, soweit der Gesellschafter an der Personengesellschaft beteiligt ist. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Gesellschafter in den letzten fünf Jahren bereits an der Personengesellschaft beteiligt war. Diese Voraussetzung war nicht erfüllt, weil sich die Kläger erst im Jahr 2008 an der GbR beteiligt haben.
  • Eine weitere Steuerbefreiung für die Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum in Parzellen (Flächeneigentum) erfasst nicht den Erwerb von Miteigentumsanteilen.
  • In die Bemessungsgrundlage sind die künftigen Baukosten für das Mehrfamilienhaus nicht einzubeziehen. Zwar können die künftigen Baukosten beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn von vornherein feststeht, dass der Erwerber ein bebautes Grundstück erhalten soll und die Verkäuferseite zur Bebauung verpflichtet ist (sog. einheitliches Vertragswerk). Im Streitfall bestand aber keine Verpflichtung der GbR zur Bebauung. Zwar sollte das Grundstück bebaut werden; eine Verpflichtung der GbR gegenüber den Klägern wurde aber nicht vereinbart.

Hinweise: Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach der Gegenleistung für den Miteigentumsanteil an dem unbebauten Grundstück. Diese Gegenleistung muss das FG noch ermitteln. Aus dem Vertrag ergab sich lediglich, dass die Gegenleistung bereits erbracht worden sei; in welcher Höhe, stand aber nicht in dem Vertrag.

Auf die Gegenleistung käme es dann nicht an, sondern auf den festzustellenden Wert des Grundstücks, wenn die Übertragung des Miteigentumsanteils auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage erfolgt wäre. Dies war aber nicht der Fall, weil die Kläger ihre Gesellschafterstellung bei der C-GbR unverändert beibehalten haben.

Im Ergebnis ist zweimal Grunderwerbsteuer entstanden, nämlich zunächst beim Kauf des unbebauten Grundstücks durch die C-GbR und anschließend beim Erwerb des Miteigentumsanteils von 3,78 % durch die Kläger.

BFH, Urteil v. 20.2.2019 – II R 28/15