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Bei der Ermittlung eines Gebäudewertes im Ertragswertverfahren ist statt der vereinbarten Miete die übliche Miete anzusetzen, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 % von dem höchsten Mietwert laut Mietspiegel nach oben oder um mehr als 20 % von niedrigsten Mietwert laut Mietspiegel nach unten abweicht. Aus der Urteilsbegründung lässt sich ableiten, dass im Fall einer derartigen Abweichung der höchste Mietwert laut Mietspiegel bzw. der niedrigste Mietwert laut Mietspiegel als übliche Miete statt der vereinbarten Miete anzusetzen ist; der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese Frage aber aus prozessualen Gründen offengelassen.

Hintergrund: Für Zwecke der Erbschaftsteuer sind vererbte Grundstücke zu bewerten. Bei Mietwohngrundstücken erfolgt die Bewertung nach dem sog. Ertragswertverfahren. Hierfür wird für das Gebäude ein Rohertrag anhand der vereinbarten Miete ermittelt. Statt der vereinbarten Miete ist aber die übliche Miete anzusetzen, wenn der Eigentümer die Wohnung zu einer Miete vermietet, die um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht.

Sachverhalt: Der Kläger erbte von seiner Mutter ein Mietwohngrundstück in Berlin. Das Gebäude bestand aus 15 Wohnungen. Streitig war der Mietansatz für elf Wohnungen, bei denen die vereinbarte Miete um 20 % über dem Mittelwert laut Mietspiegel lag. Der Kläger legte für diese elf Wohnungen den Mittelwert des Mietspiegels zugrunde – und nicht die höhere vereinbarte Miete – und für die anderen vier Wohnungen die vereinbarte Miete. Er gelangte so zu einem Rohertrag von ca. 110.000 €. Das Finanzamt sah hingegen den obersten Wert des Mietspiegels als übliche Miete an und verneinte daher bei neun der elf Wohnungen eine Abweichung von mehr als 20 %. Es setzte daher insoweit die vereinbarte Miete an. Bei den anderen zwei Wohnungen setzte es den Mittelwert des Mietspiegels an.

Entscheidung: Der BFH wies die Klage ab:

Grundsätzlich ist die vereinbarte Miete anzusetzen, es sei denn, dass diese um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht. Wird für die Ermittlung der üblichen Miete ein Mietspiegel herangezogen, ist die übliche Miete nicht der Mittelwert, der sich nach dem Mietspiegel ergibt, sondern der jeweils niedrigste bzw. höchste Wert des Mietspiegels.

Eine Abweichung von mehr als 20 % der üblichen Miete liegt daher erst dann vor, wenn die vereinbarte Miete entweder mehr als 20 % über dem höchsten Wert des Mietspiegels liegt oder wenn sie mehr als 20 % unter dem niedrigsten Wert des Mietspiegels liegt.

Im Streitfall war diese Voraussetzung nur bei zwei der elf Wohnungen erfüllt, nicht aber bei neun der elf Wohnungen. Denn die Mieten dieser neun Wohnungen wichen nur um mehr als 20 % vom Mittelwert des Mietspiegels ab, nicht aber um mehr als 20 % vom höchsten Wert des Mietspiegels. Daher blieb es bei diesen neun Wohnungen beim Ansatz der vereinbarten Miete.

Bezüglich der verbleibenden zwei Wohnungen hatte das Finanzamt ohnehin nicht die vereinbarte Miete angesetzt, sondern den Mittelwert des Mietspiegels. Der BFH ließ offen, ob hinsichtlich dieser beiden Wohnungen nicht richtigerweise der höchste Wert des Mietspiegels hätte angesetzt werden müssen. Dies hätte aber zu einer Verschlechterung für den Kläger geführt, die im Klageverfahren unzulässig ist.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass alle Mietwerte innerhalb der Spannbreite eines Mietspiegels als üblich anzusehen sind. Erst wenn die vereinbarte Miete außerhalb des Mietspiegels liegt, ist die Miete unüblich. Damit aber der Ansatz der vereinbarten Miete unterbleibt, muss die vereinbarte Miete um mehr als 20 % von den beiden äußersten Werten des Mietspiegels, dem obersten bzw. dem untersten, abweichen. Nach dem BFH entspricht es auch dem Sprachgebrauch, eine Spanne als üblich anzusehen; denn es heißt „im Rahmen des Üblichen“.

Das Urteil des BFH lässt sich am folgenden Beispiel verdeutlichen: Ergibt sich nach dem Mietspiegel für die vermietete Wohnung ein Rahmen von 10 € bis 15 € pro m², liegt eine Abweichung von der üblichen Miete um mehr als 20 % nur vor, wenn die vereinbarte Miete entweder mehr als 18 €/m² beträgt (20 % mehr als 15 €/m²) oder weniger als 8 €/m² (20 % weniger als 10 €/m²). Bei einer Miete von mehr als 18 €/m² dürfte nach der Urteilsbegründung wohl eine übliche Miete von 15 €/m² anzusetzen sein; bei weniger als 8 €/m² dürfte eine übliche Miete von 10 €/m² anzusetzen sein. Eine abschließende Entscheidung, welche Miete als üblich anzusetzen ist, hat der BFH aus prozessualen Gründen nicht getroffen, so dass auch der Mittelwert laut Mietspiegel denkbar wäre; allerdings ließe sich der Ansatz des Mittelwerts mit der übrigen Urteilsbegründung nur schwer vereinbaren.

BFH, Urteil vom 5.12.2019 – II R 41/16;