Anwendung der Liegenschaftszinssätze bei der Grundstücksbewertung

Bei der Grundstücksbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer können die vom Gutachterausschuss für das Todesjahr festgestellten Liegenschaftszinssätze auch dann zugrunde gelegt werden, wenn der Gutachterausschuss diesen Zinssatz erst nach dem Todestag veröffentlicht.

Hintergrund

Für steuerliche Zwecke, z.B. für die Erbschaftsteuer, müssen Grundstücke bewertet werden. Bei Mietwohngrundstücken wird u.a. der Reinertrag des Grundstücks durch Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag ermittelt. Der Reinertrag wird anschließend um den Betrag gemindert, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Für diese Verzinsung wird der Liegenschaftszinssatz angewendet, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird. Können die Gutachterausschüsse keine geeigneten Liegenschaftszinssätze bereitstellen, gilt für Mietwohngrundstücke ein gesetzlicher Liegenschaftszinssatz von 5 %. Je niedriger der Zinssatz ist, desto höher ist der Gebäudewert.

Sachverhalt

Der Kläger erbte zusammen mit seinen Geschwistern am 8.3.2014 ein Mietwohngrundstück in Berlin. Zu diesem Zeitpunkt gab es nur einen vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssatz 2012, der höher als 5 % war. Erst am 12.5.2015 beschloss der Gutachterausschuss für Berlin den Liegenschaftszinssatz für 2014 und stellte ihn mit 3,98 % fest; dies wurde am 5.6.2015 veröffentlicht. Der Kläger ging auf der Grundlage des Liegenschaftszinssatzes 2012 von einem Liegenschaftszinssatz von 5,9 % aus. Das Finanzamt war der Auffassung, dass dieser Liegenschaftszinssatz nicht geeignet sei, und wandte den gesetzlichen Zinssatz von 5 % an.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

• Der vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssatz ist für die erbschaftsteuerliche Bewertung geeignet, wenn der Gutachterausschuss die Vorgaben des Baugesetzbuches beachtet hat und den Zinssatz für einen Zeitraum berechnet hat, der den Bewertungsstichtag, d.h. den Todestag, umfasst.
• Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung oder der Veröffentlichung des Liegenschaftszinssatzes kommt es nicht an. Im Streitfall hätte daher der im Jahr 2015 festgestellte Liegenschaftszinssatz von 3,9 % angewendet werden müssen, weil er für das Jahr 2014, in dem der Erbfall stattfand, ermittelt worden ist.
• Das Finanzamt hat zugunsten des Klägers 5 % angesetzt, hätte aber richtigerweise 3,9 % ansetzen müssen. Da sich der Kläger im Klageverfahren nicht verschlechtern darf, bleibt es bei 5 %. Der Ansatz der vom Kläger begehrten 5,9 % auf der Grundlage des Liegenschaftszinssatzes 2012 kommt nicht in Betracht.

Hinweise

Die Begründung, weshalb der erst nach dem Todestag beschlossene und veröffentlichte Liegenschaftszinssatz von 3,9 % auf den Erbfall angewendet werden darf, fällt recht dünn aus. Immerhin gilt bei der Erbschaftsteuer das Stichtagsprinzip, d.h. die Bewertung muss auf den Todestag erfolgen; an diesem Tag gab es aber nur den Liegenschaftszinssatz 2012, hilfsweise den gesetzlichen Zinssatz.

Das Urteil ist für Erben nachteilig, weil die Finanzverwaltung auch auf erst nachträglich veröffentlichte Liegenschaftszinssätze zurückgreifen kann. Da der Zinssatz in den letzten Jahren gefallen ist, führt dies zu höheren Gebäudewerten und damit zu einer höheren Erbschaftsteuer. Verstärkt wird dies durch die rapide ansteigenden Bodenrichtwerte in den Ballungsgebieten wie z.B. Berlin.

BFH, Urteil v. 18.9.2019 – II R 13/16