Anspruch auf Herabsetzung der Miete bei coronabedingter Geschäftsschließung BGH, Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21

Der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12.01.2022 erstmals über die Frage entschieden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen – im hier entschiedenen Fall zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts – für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. Zur Beurteilung dieser Frage hat der Senat insbesondere die folgenden strittigen Punkte geklärt:

1. Kein Ausschluss der Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und des schuldrechtlichen leistungsstörungsrechts wegen Umkehrschluss aus Art 240 § 2 EGBGB

Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass aus der Einführung der vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2022 geltenden Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB ist nicht im Umkehrschluss zu folgern ist, dass die Miete im Übrigen in voller Höhe zu zahlen sei. Diese Vorschrift habe nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel und sage nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aus. Damit werde folglich nicht die Anwendbarkeit gesetzlichen Regelungen der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 BGB zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, ausgeschlossen.

2. Keine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB

Bei der durch gesetzgeberische Maßnahmen bewirkten Betriebsschließung handelt es sich jedoch laut Bundesgerichtshof nicht um einen Mangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Mit dieser Einschätzung schließt er sich der herrschenden Meinung an.
Die entsprechende Gebrauchsbeschränkung stehe nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpfe allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des Virus begünstige und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden solle. Die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume selbst sei hierdurch nicht verboten. Es handelt sich folglich um keine auf der Mietsache beruhende Zugangsminderung.
Das Vorliegen eines Mangels ergebe sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten konkreten Mietzweck. Der Mieter könne nicht davon ausgehen, dass der Vermieter hiermit eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte.

3. Aber Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB

Der Bundesgerichtshof nimmt im Fall der Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgte, hingegen eine schwerwiegende Beeinträchtigung bzw. eine Störung der sogenannten großen Geschäftsgrundlage an.
Unter der „großen Geschäftsgrundlage“ versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.
Diese Erwartung der Parteien sei dadurch schwerwiegend gestört worden, dass die Mieterin aufgrund der zur Bekämpfung der Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal entsprechend schließen musste. Dafür, dass die Voraussetzung einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt sei, spreche auch die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB. Danach werde vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden sei, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert habe, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie für den Betrieb der Mieterin nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar seien. Durch die Einführung dieser Vorschrift zum 30.12.2020 habe sich nicht etwa die Rechtslage geändert. Der Regelungsgehalt der Vorschrift beziehe sich nur auf das reale Element des § 313 Abs. 1 BGB, dass im Falle der Störung der großen Geschäftsgrundlage ohnehin unproblematisch erfüllt sei.

4. Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage?

Weitere Voraussetzung für eine Vertragsanpassung nach Wegfall bzw. Beeinträchtigung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB ist jedoch, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Insoweit führt der Bundesgerichtshof aus, dass es über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinausgehe, wenn die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie im vorliegenden Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum beruhe. Denn sie sei nicht Folge von unternehmerischen Entscheidungen oder enttäuschten Erwartungen des Mieters, sondern der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben für die ohne eine entsprechende vertragliche Regelung keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden könne.  Es verbiete sich aber eine pauschale hälftige Risikoverteilung auf beide Vertragsparteien. Für die Feststellung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar sei, bedürfe es laut Bundesgerichtshof auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien (§ 313 Abs. 1 BGB). Hierfür sei zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden seien. Da dies aber nicht zu einer Überkompensation führen dürfe, seien auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter erlangt habe. Es bedarf für die Beurteilung der Zumutbarkeit nach dem Bundesgerichtshof also insbesondere folgender Informationen:

  • Welcher konkrete Umsatzrückgang besteht beim Mieter für die Zeit der Schließung (allein bezogen auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen evtl. Konzernumsatz)?
  • Welche Maßnahmen hat der Mieter ergriffen oder konnte der Mieter ergreifen, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
  • Welche finanziellen Vorteile hat der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt (ggf. auch aus einstandspflichtiger Betriebsversicherung)?

Unterstützungsmaßnahmen auf Basis von Darlehen, sind nicht zu berücksichtigen, da diese letztlich zurückgezahlt werden müssen. Nicht erforderlich ist für den Anpassungsanspruch außerdem, dass die wirtschaftliche Existenz des Mieters tatsächlich bedroht ist. Schließlich sind auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

5. Bewertung und Ausblick

Der Bundesgerichtshof hat den Fall zur Entscheidung an das zuständige Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht hatte eine pauschale Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter für angemessen gehalten, weshalb es an der erforderlichen Abwägung fehlte. Entschieden ist nun, dass die pandemiebedingte Schließung kein Minderungsrecht, aber ein Recht auf Vertragsanpassung zur Folge haben kann. Ob eine Anpassung erfolgen muss, ist eine Einzelfallentscheidung, die im Wesentlichen vom Vortrag des Mieters abhängt. Im Ergebnis muss der Mieter nachweisen, dass ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er hat gegenüber seinem Vermieter seine Umsatzeinbußen offenzulegen und die Beantragung von staatlichen Unterstützung, Kurzarbeitergeld etc. nachzuweisen. Es ist anzunehmen, dass Mieter durchaus die Pflicht zur wirtschaftlichen Offenlegung gegenüber dem Vermieter von der Geltendmachung eines Anspruchs auf Vertragsanpassung abhält oder dies zumindest dazu führt, dass die Mieter sich letztlich zum Abschluss eines außergerichtlichen Vergleichs gezwungen sehen. Ungeklärt lässt der Bundesgerichtshof die Frage, ob der Mieter eventuell gebildete Rücklagen zur Verlustminderung einsetzen muss. Dies ist aufgrund der notwendigen Einzelfallentscheidung jedoch nicht auszuschließen. Da derzeit noch weitere Revisionsverfahren beim XII. Zivilsenat anhängig sind, bleibt abzuwarten, ob weitere offene Fragen beantwortet werden.

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