Fristen des Gewerbemietverhältnisses laufend überwachen!

Nach dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages sollten die Vertragsunterlagen regelmäßig überprüft werden. Denn auch im Rahmen von laufenden Gewerbemietverträgen können wichtige Fristen zu beachten sein. Es lohnt sich daher ein jährlicher Blick in den Mietvertrag.

I. Laufzeit/gesetzliche Kündigungsfrist

Gewerbliche Mietverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. In diesem Fall gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Eine ordentliche Kündigung ist gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit sechs Monate (abzüglich der drei Werktage). Eine Kündigung muss dem Empfänger also am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres beendet werden kann.

Im Regelfall werden Gewerbemietverträge jedoch über eine feste Laufzeit vereinbart. Das Mietverhältnis endet dann, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zu beachten ist hier die gesetzliche Regelung in § 545 BGB, wonach sich auch nach Ablauf der Mietzeit das ursprünglich befristete Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (mit der Folge der gesetzlichen Kündigungsfrist) verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch fortsetzt. Regelmäßig wird daher diese gesetzliche Fortsetzungsregelung bereits bei Vertragsschluss ausdrücklich ausgeschlossen. Gibt es diesen vertraglichen Ausschluss nicht, muss eine der Vertragsparteien gemäß § 545 Satz 1, 2. Halbsatz BGB innerhalb von 14 Tagen (ab Kenntnis beim Vermieter) der Fortsetzung widersprechen.

II. Verlängerung des Mietvertrages

Häufig ist nach Ablauf der festen Mietzeit eine Verlängerung um einen bestimmten Zeitraum vorgesehen, falls nicht unter Einhaltung einer vertraglich vereinbarten Frist vor Ablauf der Mietzeit von einer Partei gekündigt wird. Zur Einhaltung der Frist ist stets der Zugang der schriftlichen Kündigung bei der anderen Vertragspartei entscheidend und nicht etwa der Zeitpunkt der Absendung der Kündigung.

Ebenso kommt in Betracht, dass ein Optionsrecht vereinbart wurde. Eine Option ist das einseitige Recht einer Partei, das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. Dieses meist dem Mieter eingeräumte einseitige Recht kann regelmäßig durch eine schriftliche Erklärung, die innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist der anderen Vertragspartei zugegangen sein muss, ausgeübt werden.

Wenn eine der Vertragsparteien erwägt, das Optionsrecht nicht auszuüben und den Mietvertrag auslaufen zu lassen oder zu kündigen, kann es zwischen Vermieter und Mieter zu neuen Vertragsverhandlungen kommen. Hier müssen zuvor die Vorteile durch einen gegebenenfalls günstigeren neuen Mietvertrag genau mit dem Nachteil, dass das Mietverhältnis ungewollt tatsächlich beendet ist, abgewogen werden. Hier ist relevant, welche der Vertragsparteien sich aktuell in der „besseren“ Position befindet.

III. Fristlose Kündigung

Kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht, ist keine gesetzliche Frist vorgesehen.
Dennoch muss die außerordentliche fristlose Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden. Diese beginnt ab Kenntnis des Kündigungsgrundes. Wartet die kündigungsberechtigte Partei zu lange, lässt dies den Schluss zu, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach dem Einzelfall. Eine angemessene Überlegungsfrist sollte nicht überschritten werden. Danach kommt eine Verwirkung des Kündigungsrechts in Betracht.

IV. Wertsicherung

Vermehrt wird in gewerblichen Mietverträgen eine automatische Wertsicherung der Miete vereinbart. Voraussetzung für die wirksame Vereinbarung dieser Klausel ist aber, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters nicht vor Ablauf von zehn Jahren (inklusive Optionszeit) ordentlich gekündigt werden kann. Liegt eine wirksame Klausel vor, verändert sich die Miete in dem vereinbarten gleichen prozentualen Verhältnis bzw. im Umfange der Änderung eines Preisindex, ohne dass es einer ausdrücklichen Erklärung der Mietänderung bedarf. Häufig wird insoweit vereinbart, dass die Veränderung mit Wirkung erst zum Beginn des Monats eintritt, der auf die Erklärung einer der Parteien folgt, so dass zumindest die begünstigte Partei regelmäßig überprüfen sollte, ob eine Veränderung eingetreten ist und eine entsprechende Erklärung abgegeben werden muss.

Sind die geänderten Mietzahlungen ebenso wie der Änderungsmonat innerhalb des Mietvertrages bereits ausdrücklich festgelegt, ist die Einhaltung dieser Änderungen zu überwachen. Dies wird in der Praxis oftmals aus dem Blick verloren. Dann besteht die Gefahr, dass es zu hohen Nachzahlungen kommt, solange die Forderungen nicht verjährt sind.

V. Nebenkosten

Der Vermieter von Gewerberäumen muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten abrechnen. Allerdings hat ein Verstoß gegen die rechtzeitige Abrechnung – anders als bei der Vermietung von Wohnraum – keine Auswirkung auf das Recht des Vermieters, später noch Nebenkosten abzurechnen und nachzufordern. Der Mieter kann allein nach Ablauf der Jahresfrist die zukünftigen Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten.

VI. Verjährung

Ansprüche auf Zahlung von Miete, Nebenkostenvorauszahlungen, Mietkaution und aus Nebenkostenabrechnungen verjähren im Rahmen der regelmäßigen Verjährungsfrist in drei Jahren – auch während eines laufenden Mietverhältnisses. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den entsprechenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangt haben müsste. Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es insoweit auf den Zugang an.

VII. Mängel des Mietgegenstandes

Mängel hat der Mieter sofort anzuzeigen, um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen und auch um Gewährleistungsrechte wie die Mietminderung geltend machen zu können. Mietzahlungen sollten dann nur unter entsprechendem Vorbehalt erfolgen. Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels verjährt hingegen grundsätzlich nicht.

VIII. Schönheitsreparaturen/Renovierung

Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich allein nach dem Grad der Abnutzung. Die früher übliche Vereinbarung von starren Fristen führt zur Unwirksamkeit entsprechender Klauseln und damit zum vollständigen Wegfall der Renovierungspflicht. Wirksam bleiben die Klauseln z.B. dann, wenn lediglich auf nach bestimmter Zeit „regelmäßig“ durchzuführende Schönheitsreparaturen verwiesen wird. In diesem Fall sollte der Grad der Abnutzung regelmäßig vom Mieter geprüft werden.

Formularmäßige Endrenovierungsklauseln sind auch im Gewerberaummietrecht unwirksam.

IX. Wichtige Formvorschriften

Ist innerhalb des Mietvertrages die Schriftform für Erklärungen vereinbart oder im Gesetz vorgeschrieben, reicht eine E-Mail oder sonstige elektronische Erklärung nicht aus. In diesem Fall ist die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß § 550 BGB erforderlich. Dann muss ein unterschriebenes Original der anderen Vertragspartei spätestens am Tag des Ablaufs der Frist vorliegen. Notfalls hilft die Zusendung durch einen Boten.

Im Rahmen von langfristigen Mietverträgen muss außerdem bei jeder Veränderung geprüft werden, ob das tatsächliche Mietverhältnis noch dem schriftlichen Mietvertrag entspricht. Ist z.B. die geduldete Nutzung einer weiteren Fläche dem schriftlichen Mietvertrag nicht zu entnehmen, führt dieser Umstand zur Formunwirksamkeit eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrags, mit der Folge, dass er von beiden Parteien unter Einhaltung der – kürzeren – gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

(Artikel erstellt in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Nicole Gottwald, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)

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