Gewerbemietverträge – Mietminderungsausschluss und Aufrechnungsverbotsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.03.2008, XII ZR 147/50 entschieden, dass nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB benachteiligt. Hierfür ist es grundsätzlich nicht erforderlich, dass im Mietvertrag explizit auf den dem Mieter verbleibenden Bereicherungsanspruch verwiesen wird, es sei denn, die Gesamtbetrachtung der allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters ergibt, dass die Klausel so zu verstehen ist, dass das Minderungsrecht vollständig ausgeschlossen werden sollte, § 305c Abs. 2 BGB. Dieser Rechtsansicht hat sich das Oberlandesgericht Düsseldorf in einer aktuellen Entscheidung aus dem Jahr 2022 angeschlossen, Urteil vom 24.05.2022, Az. I-24 U 368/20, mit Anmerkungen WM 2023, 26f.

Um die Unwirksamkeit entsprechender Mietvertragsklauseln auszuschließen, bietet sich es sich weiterhin an, den Verweis auf verbleibende Bereicherungsansprüche standardisiert in den Gewerbemietvertrag aufzunehmen. Eine sorgfältige, rechtssichere Formulierung in den weitgehend frei gestaltbaren Gewerbemietverträgen bleibt von großer Bedeutung.