Indexklausel im Gewerbemietvertrag - Kopplung der Miete an die Preisentwicklung

Die Indexklausel, auch Wertsicherungsklausel, Preisklausel oder Gleitklausel genannt, ist Bestandteil der meisten Gewerbemietverträge. Die Wahl der Klausel, die sich auf die Miethöhe während der Laufzeit des Mietvertrages auswirkt, gewinnt derzeit erneut an Aktualität. Die Mietparteien müssen sich gerade bei langfristigen Mietverträgen die Frage stellen, ob für sie eine planbare Mieterhöhung in Form der Staffelmiete für die Laufzeit des Mietverhältnisses in Betracht kommt oder - aufgrund der sich aktuell nicht absehbar verändernden Kosten und Zinsen - die an den Verbraucherpreisindex gebundene Wertsicherungsklausel ihren wirtschaftlichen Überlegungen eher entspricht. Denn durch die Indexklausel können inflations- und deflationsbedingte Veränderungen sowohl im Sinne des Vermieters als auch im Sinne des Mieters ausgeglichen werden. Die Indexklausel ist keine reine Mieterhöhungsvereinbarung.

Die Zulässigkeit der sogenannten Indexklauseln, die Folgen ihrer eventuellen Unzulässigkeit sowie die richtige Berechnung der Mietveränderung bereiten nicht nur den Mietparteien, sondern auch Hausverwaltungen oft Schwierigkeiten. Häufig halten die entsprechend vereinbarten Klauseln rechtlichen Überprüfungen nicht stand. Die nachfolgenden Ausführungen sollen hier ‚Licht ins Dunkel‘ bringen.

1. Rechtsgrundlagen - Echte oder unechte Gleitklauseln

Rechtsgrundlage für die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln und Klauselkombinationen in Gewerbemietverträgen ist das Preisklauselgesetz (PrKG). Eine Indexklausel im Gewerbemietrecht bezieht sich grundsätzlich auf die vereinbarte Grundmiete. Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen werden von der Indexklausel nicht umfasst, sofern vertraglich nichts anders vereinbart wurde. Hier gilt es zwischen echten Gleitklauseln (§ 1 Abs. 1 PrKG) und unechten Gleitklauseln (§ 1 Abs. 2 PrKG) zu unterscheiden.

Eine unechte Gleitklausel liegt vor, wenn die Neufestsetzung der Miete nicht automatisch erfolgt, sondern erst weitere Handlungen der Vertragsparteien erforderlich sind. Um eine echte Gleitklausel handelt es sich, wenn die Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index automatisch zu einer Änderung der Grundmiete führt.

Unechte Gleitklauseln sind generell zulässig und wirksam. Echte Gleitklauseln hingegen sind grundsätzlich unzulässig. Im Gewerberaummietrecht sind sie aber ausnahmsweise zulässig, wenn gemäß §§ 2 Abs. 1, 3 Abs 1 PrKG die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Mietänderung wird durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt

und

• der Vermieter hat für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag wurde für mindestens zehn Jahre abgeschlossen. Dies ist auch dann der Fall, wenn dem Mieter das Recht eingeräumt wurde, nach z.B. fünf Jahren Festlaufzeit den Vertrag einseitig durch Ausübung einer Option um weitere fünf Jahre zu verlängern

und

• weder Vermieter noch Mieter werden durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt.

Eine unzulässige unangemessene Benachteiligung liegt unter anderem dann vor, wenn eine Mieterhöhung bei einem Anstieg der Bezugsgröße im vereinbarten Index vereinbart wird, jedoch umgekehrt keine Mietsenkung bei einem Absinken der Bezugsgröße eintreten soll oder wenn sich die Miete überproportional verändern soll. Eine unterproportionale Veränderung stellt hingegen keine unzulässige unangemessene Benachteiligung dar.

Verstößt eine Indexklausel gegen die vorstehend genannten Voraussetzungen, ist sie unzulässig und gemäß § 1 Abs. 1 PrKG verboten, aber nicht zwingend unwirksam. Sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zu dem Zeitpunkt ein, wenn die Unzulässigkeit der Klausel rechtskräftig festgestellt wird. Das heißt, dass sowohl Vermieter als auch Mieter die Klausel trotz Unzulässigkeit bzw. Verbot solange anwenden können, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt. Aus diesem Grunde lassen sich auch Mietzahlungen, die in der Vergangenheit auf Grundlage einer unzulässigen Indexklausel geleistet wurden, trotz der gerichtlichen Feststellung der Unzulässigkeit der Indexklausel nicht zurückfordern.

2. Berechnung der Mietänderung

Auch bei der Berechnung einer Mietanpassung aufgrund einer Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index kommt es häufig zu Fehlern, da fälschlicherweise nicht zwischen einer Änderung des Index um Prozent und einer solchen um (Prozent-)Punkte unterschieden wird. So kommt es dann zu unterschiedlichen Berechnungsergebnissen. Während die Veränderung eines Index um Punkte anhand der Indextabellen abgelesen werden kann, muss die prozentuale Veränderung berechnet werden.

Wird ein mietvertraglich vereinbarter Index nicht mehr erhoben, so ist, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der nunmehr geltende Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zu verwenden.

3. Praxishinweis

Bei Vereinbarung einer Indexklausel empfiehlt es sich unbedingt, nach Abschluss des Gewerbemietvertrags die Miethöhe regelmäßig zu überprüfen. Zum einen können Ansprüche auf Zahlung der erhöhten oder auf Rückforderung der gesenkten Miete verjähren, zum anderen kann bei Vereinbarung einer wirksamen echten Gleitklausel automatisch ein Mietzahlungsverzug eintreten, der eine außerordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses zur Folge haben kann. Um eine solche Konstellation im Vorfeld zu vermeiden, sollte im Interesse des Mieters im Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass die Wirkung des Verzuges erst durch einen gesonderten Hinweis des Vermieters eintritt.

Zu beachten ist auch dann insbesondere der Wortlaut der Vereinbarung. Bestehen keine Anpassungsautomatik oder das Recht die Miethöhe durch einseitige Erklärung zu verändern, kann die Zahlung der erhöhten Miete Auswirkungen auf die Einhaltung der Schriftform haben. Wurde vereinbart, dass eine Indexänderung lediglich dazu berechtigen soll, eine Anpassung der Miete zu verlangen, die wiederum von der Zustimmung der anderen Partei abhängt, muss die neue Miete in einem Nachtrag zum Gewerbemietvertrag schriftlich festgehalten werden. Andernfalls kann bei Gewerbemietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ein Verstoß gegen die Einhaltung der Schriftform vorliegen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.4.2018, XII ZR 43/17).

In Betracht kommt darüber hinaus neben den vorstehend geschilderten Klauselvarianten sogenannten Kombinationsklausen wie z.B. einer indexierten Staffelmiete oder einer Marktmietklausel zu vereinbaren.

Das Thema Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag ist komplex. Auf den ersten Blick ist regelmäßig nicht erkennbar, ob eine entsprechende Klausel tatsächlich zulässig und wirksam ist. Neben der turnusmäßigen Vertragsprüfung und Prüfung der Miethöhe empfiehlt sich daher immer auch die rechtliche Prüfung einer bereits vereinbarten oder gewünschten Klausel durch einen Fachanwalt.