Der Gesetzgeber hat die Reform der Grunderwerbsteuer verabschiedet. Die Reform, die zum 1.7.2021 in Kraft treten wird, enthält eine Verschärfung für Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Personen- und Kapitalgesellschaften. Hier wird u.a. die bisher schädliche Übertragungsgrenze von 95 % auf 90 % gesenkt und der bisherige Fünfjahreszeitraum auf einen Zehnjahreszeitraum ausgedehnt. Weiterhin wird eine nur für Personengesellschaften geltende Steuerbarkeit erstmalig auch auf Kapitalgesellschaften erstreckt. Verschärfungen gibt es auch bei der Steuerbefreiung für Grundstücksübertragungen zwischen der Personengesellschaft und einem ihrer Gesellschafter.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer erfasst nicht nur den Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks. Unter bestimmten Voraussetzungen unterliegt auch der Verkauf von Anteilen an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, die ein Grundstück besitzt, der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist nach der bisherigen Rechtslage, dass mindestens 95 % der Anteile übertragen werden bzw. ein Gesellschafter mindestens 95 % der Anteile hält. Außerdem ist bei Anteilsübertragungen bei einer Personengesellschaft bislang erforderlich, dass die Übertragung von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren erfolgt. Bei Anteilsübertragungen verwendet man häufig den englischen Begriff „share deals“.

Wesentlicher Inhalt der Neuregelungen:

1. Austausch der Gesellschafter bei Personengesellschaften

Nach der bisherigen Regelung entsteht bei Personengesellschaften, die ein inländisches Grundstück halten, Grunderwerbsteuer, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand zu mindestens 95 % ändert, d.h. mindestens 95 % der bisherigen Gesellschafter scheiden aus, und es treten hierfür neue Gesellschafter ein.

Die Neuregelung sieht zum einen eine Minderung der Übertragungsgrenze auf mindestens 90 % (bisher: 95 %) vor.

Hinweis: Die Übertragung von Anteilen unter den sog. Alt-Gesellschaftern, ohne dass neue Gesellschafter hinzukommen, bleibt nach dieser Regelung auch weiterhin unschädlich. Es ist für die Anwendung dieser Regelung auch weiterhin nicht erforderlich, dass einer der Gesellschafter mindestens 90 % (bislang 95 %) der Anteile hält; Grunderwerbsteuer entsteht also auch, wenn 90 Gesellschafter mit jeweils 1 % (bislang 95 Gesellschafter mit jeweils 1 %) in die Personengesellschaft neu eintreten.

Zum anderen wird der Übertragungszeitraum von fünf Jahre auf zehn Jahre ausgedehnt.

Hinweis: Bislang konnten zunächst 94,9 % der Anteile übertragen werden und nach Ablauf von fünf Jahren die verbleibenden 5,1 % auf den neuen Gesellschafter. Im Ergebnis entstand dann Grunderwerbsteuer nur für die Übertragung im Umfang von 5,1 %, weil die Übertragung der 94,9 % zwar als sog. Anteilsvereinigung besteuert wurde (s. unten Abschn. 4), aber steuerfrei blieb. Nunmehr dürfen nur 89,9 % übertragen werden, und die verbleibenden 10,1 % dürfen erst nach Ablauf der 10 Jahre übertragen werden.

2. Austausch der Gesellschafter bei Kapitalgesellschaften

Die bislang nur für Personengesellschaften geltende Regelung (s. oben zu 1) gilt künftig auch für Kapitalgesellschaften.

Hinweis: Dies ist eine deutliche Verschärfung für Kapitalgesellschaften. Bislang gab es für Kapitalgesellschaften nur die unten im Abschnitt 4 dargestellte Regelung, die voraussetzt, dass mindestens ein Gesellschafter 95 % (nunmehr 90 %) hält. Bislang war es also unschädlich, wenn die Gesellschafter ausgetauscht werden, solange kein Gesellschafter mindestens 95 % hielt. Künftig entsteht auch dann Grunderwerbsteuer, wenn an einer GmbH, an der zehn Gesellschafter mit jeweils 10 % beteiligt sind, innerhalb von zehn Jahren neun Gesellschafter ausscheiden und hierfür neue Gesellschafter eintreten.

3. Börsenklausel

Der Austausch von Gesellschaftern bei einer Personen- oder Kapitalgesellschaft nach den Abschnitten 1 oder 2 ist unschädlich, wenn es sich um Anteilsübertragungen an der Börse handelt. Da Personengesellschaften nicht an der Börse gehandelt werden, betrifft die Börsenklausel dort die mittelbare Anteilsübertragung, wenn an einer Personengesellschaft Kapitalgesellschaften beteiligt sind und deren Anteile an der Börse gehandelt werden.

4. Anteilsvereinigung und -übertragung bei Personen- und Kapitalgesellschaften

Sowohl bei grundbesitzenden Personen- als auch bei Kapitalgesellschaften lösten Anteilsübertragungen bislang Grunderwerbsteuer aus, wenn einer der Gesellschafter aufgrund eines Anteilskaufs mindestens 95 % der Anteile hielt. Auf einen bestimmten Übertragungszeitraum kam es dabei nicht an; es konnte sich also z.B. um zehn Anteilsübertragungen á 9,5 % in einem Zeitraum von 30 Jahren handeln.

Nunmehr wird die Übertragungsgrenze von 95 % auf 90 % gesenkt.

Hinweise: Schädlich sind nach dieser Vorschrift auch weiterhin Anteilsübertragungen unter den bisherigen Gesellschaftern. Im Gegensatz zu der Regelung über den Gesellschafteraustausch (s. oben Abschn. 1 und 2) müssen also nicht neue Gesellschafter hinzukommen, sondern es genügt eine Anteilsverschiebung unter den bisherigen Gesellschaftern. Es muss allerdings ein einziger Gesellschafter mindestens 90 % der Anteile halten, damit Grunderwerbsteuer entsteht.

5. Einschränkung der Steuerbefreiung bei Personengesellschaften

Grundstücksübertragungen zwischen einer Personengesellschaft und ihrem Gesellschafter sind grundsätzlich im Umfang der Beteiligungsquote des Gesellschafters steuerfrei. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist aber bislang u.a., dass der Gesellschafter bestimmte Beteiligungsfristen einhält und fünf Jahre vorher oder fünf Jahre danach beteiligt ist; diese Fünfjahresfrist wird nun auf zehn Jahre verlängert. Dies gilt auch für Grundstücksübertragungen zwischen Schwester-Personengesellschaften.

Hinweis: In bestimmten Fällen, nämlich bei zeitlich gestreckten Anteilsübertragungen, verlängert sich die Frist sogar auf 15 Jahre.

6. Inkrafttreten

Die Neuregelung tritt zum 1.7.2021 in Kraft. Allerdings bleiben aus Gründen des Vertrauensschutzes Anteilsübertragungen, die vor dem 1.7.2021 erfolgt sind, unberücksichtigt.

Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes v. 12.5.2021, BGBl 2021 I S. 986

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