Gewerberaummietrecht

Gewerbemietverhältnisse sind auf Dauer angelegte Geschäftsbeziehungen, die in ihrem Bestand und ihrer Ausgestaltung nicht selten für Vermieter und Mieter von existenzieller Bedeutung sind. Wir beraten und betreuen Vermieter und Mieter umfassend und kompetent in allen Fragen zum Gewerbemietrecht - von der Gestaltung des Gewerbemietvertrages bis zur gerichtlichen Vertretung im Streit um das Mietverhältnis. Eine kompetente Beratung kann viele Streitigkeiten vermeiden und stellt sicher, dass Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können: den Erfolg Ihres Unternehmens.

Unsere Leistungen:

• Gestaltung und Prüfung von Gewerberaummietverträgen
• Beratung zu Fragen der Schriftform im Gewerbemietrecht
• Einbeziehung von bau- und genehmigungsrechtlichen Fragestellungen
• Regelungen zur Vertragslaufzeit sowie Options- und Kündigungs- und Rücktrittsrechten, Konkurrenz- und Sortimentsschutzklauseln, Betriebspflicht
• Vereinbarungen zur Mietanpassung
• Vereinbarungen zu Betriebskosten, Instandhaltung, Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen
• Vereinbarung von Mietsicherheiten, Bürgschaftserklärungen
• Beratung bei umsatzsteuerrechtliche Fragen (Option zur Umsatzsteuer)
• Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung bei gewerbemietrechtlichen Auseinandersetzungen
• Beantwortung Ihrer persönlichen gewerbemietrechtlichen Frage

Gestaltung und Prüfung von Gewerberaummietverträgen

Anders als im Wohnraummietrecht, bestehen für Vermieter und Mieter im Gewerberaummietrecht mehr und andere gesetzliche Freiräume, damit einhergehend auch weniger gesetzlicher Schutz. Aus diesem Grund ist sehr viel mehr Aufmerksamkeit bei der Vertragsgestaltung geboten. Es besteht weitgehende Vertragsfreiheit, die ihre Schranken vor allem im Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen findet. Die Rechtsprechung prüft hier insbesondere einseitig vom Vermieter vorgegebene Klauseln sehr kritisch. Die Ausnutzung und Bewertung der rechtlichen Freiräume für den Mandanten ist daher eine zentrale Aufgabe des Rechtsanwalts für Gewerbemietrecht. Neben den Regelungen im BGB sind hierbei auch Spezialnormen wie zum Beispiel die Heizkostenverordnung zu beachten.

Beratung zu Fragen der Schriftform im Gewerbemietrecht

Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr müssen zwingend in Schriftform abgeschlossen werden (§§ 550, 278 BGB), damit sie nicht vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden können. Vereinfacht gesagt bedeutet Schriftform, dass ein Mietvertrag alle wesentlichen Vertragsinhalte enthält (Vertragspartner, Mietobjekt, Mietdauer, Miethöhe) und der Mietvertrag durch beide Parteien unterschrieben ist. Auch alle späteren Änderungen eines Mietvertrags (Nachträge) müssen immer und ausnahmslos schriftlich festgehalten werden, wenn sie auf eine Dauer von mehr als einem Jahr angelegt sind.

Falls die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass jede der beiden Vertragsparteien den Vertrag mit der ordentlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende kündigen kann, § 580a BGB. Im äußersten Einzelfall mag eine solche Kündigung zwar vom Gericht für rechtsmissbräuchlich gehalten werden. Um entsprechend langwierige Verfahren mit ungewissem Ausgang zu vermeiden, sollte die Wahrung der gesetzlichen Schriftform stehts mit maximalem Formalismus verfolgt werden.

Einbeziehung von bau- und genehmigungsrechtlichen Fragestellungen

Wir beraten Sie ebenfalls bei erforderlichen Um- und Neubauten in Bezug auf den geplanten Mietzweck. In diesen Fällen ist auch der Mietvertrag in vielen Bereichen anzupassen. Die Voraussetzungen für erforderliche Betriebsgenehmigungen sind bereits im Vorfeld zu beachten. Bei Bedarf übernehmen wir für Sie auch die entsprechende Kommunikation mit den Behörden.

Regelungen zur Vertragslaufzeit sowie Options- und Kündigungs- Rücktrittsrechten, Konkurrenz- und Sortimentsschutzklauseln, Betriebspflicht

Aufgrund der regelmäßigen langfristigen Vertragslaufzeit, sollten die entsprechende Dauer, die Options- sowie die Kündigungsrechte, stets gut durchdacht sein. Rechtfertigt z. B. der Umsatz die Fortführung des Geschäftes nicht, ist für den Mieter eine vorzeitige Beendigung des Gewerbemietvertrags nicht einfach durchsetzbar. Wir beraten Sie bei der Vereinbarung entsprechender vertraglicher Klauseln, die einen Ausstieg im Bedarfsfall möglich machen, z.B. über eine Untervermietung. Ebenso ist es bei nach Unterzeichnung des Mietvertrag noch einzuholenden Bau- und /oder Betriebsgenehmigung erforderlich, die Aufnahme von Rücktrittsrechten bzw. aufschiebenden Bedingungen zu prüfen.

Gewerbemietverträge enthalten häufig zudem sogenannte Konkurrenzschutzklauseln. Durch diese Klauseln verpflichtet sich der Vermieter gegenüber dem Mieter, nicht in der Nähe der Mieträume an Konkurrenten des Mieters zu vermieten oder sich an den Konkurrenten des Mieters zu beteiligen. Häufig verpflichtet sich auch der Mieter gegenüber dem Vermieter, nicht in Konkurrenz zu den Mitmietern zu treten. Aus Sicht des Mieters ist es dann wichtig, den Mietzweck im Vertrag so genau wie möglich zu beschreiben. Wir beraten Vermieter und Mieter bei der Gestaltung und Durchsetzung von mietvertraglichen Konkurrenz- und Sortimentschutzklauseln.

Das deutsche Mietrecht sieht keine Betriebspflicht vor. Ohne entsprechende Vereinbarung obliegt es daher dem Mieter, ob und in welchem Umfang er die Mietsache gebraucht. Sowohl für Vermieter also auch für Mieter kann ein Interesse an einer Betriebspflicht – auch für umliegende Mieter – bestehen, da diese die Attraktivität der Immobilie gewährleistet. Die Vereinbarung einer Betriebspflicht kann für beide Parteien rechtlich weitreichende Folgen haben. Es bedarf daher eine umfassenden Prüfung einer solchen Klausel.

Vereinbarungen zur Mietanpassung

Wertsicherungs- und Indexklauseln zur Anpassung der zu zahlenden Miete während der Vertragslaufzeit bereiten den Mietvertragsparteien im Gewerberaummietrecht häufig Schwierigkeiten, angefangen von der Frage ihrer Wirksamkeit, bis hin zur tatsächlichen Berechnung der zutreffenden Miete.

Vereinbarungen zu Betriebskosten, Instandhaltung, Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen

Ein immer wichtiger werdender Bestandteil des Gewerberaummietvertrags sind die Nebenkosten. Eine detaillierte Regelung aller anfallenden Kostenpositionen und ihrer Übernahmepflicht durch eine der Parteien sowie eine genaue Kalkulation und Prüfung der Kostenhöhe durch beide Vertragsparteien ist daher im Sinne einer langfristigen und stabilen Geschäftsbeziehung unerlässlich.

Vereinbarung von Mietsicherheiten, Bürgschaftserklärungen

Wir unterstützen Sie bei der Vereinbarung von Mietsicherheiten sowie der Prüfung der erforderlichen Höhe und formulieren für Sie Bürgschaftserklärungen für Banken, Konzerne oder sonstige in Betracht kommenden Bürgen.

Umsatzsteuerrechtliche Fragen (Option zur Umsatzsteuer)

Umsätze aus der Vermietung von Immobilien sind von der Umsatzsteuerpflicht grundsätzlich ausgenommen. Soll ein Vorsteuerabzug seitens des Vermieters erreicht werden, besteht die Möglichkeit, für eine Umsatzsteuerpflicht zu optieren Voraussetzung hierfür ist u.a., dass der Mieter, also der Leistungsempfänger, ein Unternehmer i.S. des Umsatzsteuergesetzes ist und nicht, wie z.B. im Fall von gesundheitsbezogenen Tätigkeiten, von der Zahlung der Umsatzsteuer befreit ist.

Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung bei gewerbemietrechtlichen Auseinandersetzungen

Trotz sorgfältigster Prüfungen lassen sich außergerichtliche und gerichtliche Auseinandersetzungen nicht immer vermeiden. In diesen Fällen stehen wir Ihnen jederzeit mit unserer langjährigen Prozess- und Verhandlungserfahrung zur Seite.

Beantwortung Ihrer persönlichen gewerbemietrechtlichen Frage

Unsere hier dargestellten Leistungen bilden einen kurzen Überblick über die wichtigsten Problemstellungen im Gewerbemietrecht ab. Wir stehen Ihnen selbstverständlich auch für weitere Fragen aus diesem Rechtsgebiet zur Verfügung. Gerne erstellen wir für Sie einen genau auf Ihre Belange zugeschnittenen Gewerbemietvertrag oder prüfen Ihren bereits bestehenden Gewerbemietvertrag und berücksichtigen dabei alle potentiellen Risiken und die individuellen Gegebenheiten vor Ort. Bei dieser Prüfung weisen wir Sie auf alle kritischen Punkte hin, zeigen Ihnen eventuell rechtswidrige Vereinbarungen auf und erklären Konsequenzen, die nicht immer sofort sichtbar sind.