Wohnungskauf ohne Baugenehmigung: Wird arglistige Täuschung ausgeschlossen, ist vertraglicher Haftungsausschluss bindend

Wer eine bereits bestehende und vor allem bewohnte Wohnung kauft, sollte meinen, dass diese Wohnung zumindest rechtlich ohne Beanstandung dort steht, wo sie eben steht. Doch das viel gerühmte Credo "Lage!" der Immobilienmakler zeigte hier seine baurechtlichen Grenzen. Die Wohnung war nun zwar gekauft, doch nie für den Bau genehmigt worden. Den Fall musste letzten Endes das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) entscheiden.

Der Fall klingt eigentlich einfach und ist für viele sicherlich dennoch überraschend. Eine Frau hatte für 330.000 EUR eine Wohnung gekauft. Im Vertrag wurde jegliche Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Dann musste die Käuferin erfahren, dass gar keine Baugenehmigung zur Errichtung der Wohnung vorgelegen hatte, und verlangte nun die Rückzahlung des Kaufpreises. Und hier die Überraschung: Das Geld erhielt sie nicht.

Denn auch das OLG kam nicht umhin, einzugestehen, dass die Parteien in zulässiger Weise einen Haftungsausschluss vereinbart hatten. Infolgedessen hatte die Frau freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet. Dieser Haftungsausschluss war wirksam. Vor allem aber lag kein dem Ausschluss entgegenstehendes arglistiges Verhalten vor. Denn der Verkäufer hatte selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und von der fehlenden Baugenehmigung schlichtweg keine Kenntnis gehabt. Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands.

Hinweis: Wer eine Wohnung kauft, sollte davon ausgehen können, dass diese auch rechtmäßig errichtet wurde. Nach diesem Urteil sollten sich Käufer jedoch nun auch stets die Baugenehmigung der Wohnung zeigen lassen.

OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 31.10.2023 - 6 U 210/22