Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft: Wer zum Eigentümer einer Mietwohnung wird, wird nicht zwingend alleiniger Vermieter

Manch einer mag denken, dass eine Erbschaft (s)einen Haufen an Problemen lösen kann. Doch eine Erbschaft kann auch Probleme schaffen, die man vorher nicht hatte. Wer sich beispielsweise wie ein König mit eigenem Reich fühlt, wenn er als Erbe zu Wohneigentum gelangt, sollte sich den Fall des Amtsgerichts Köln (AG) zu Gemüte führen.

Es ging um Mieter einer Wohnung, deren ursprüngliche Vermieterin verstarb. Daraufhin wurde eine Erbengemeinschaft aus zwei Töchtern und dem Sohn der verstorbenen Frau die Vermieterin. Mit der Auseinandersetzung dieser Erbengemeinschaft wurde schließlich der Sohn zum Eigentümer der Mietwohnung. Nach einigen Streitigkeiten mit seinen Mietern kündigte er ihnen letztendlich die Wohnung wegen Eigenbedarfs und erhob eine Räumungsklage. Damit hatte er allerdings keinerlei Erfolg.

Er war zwar Eigentümer der Wohnung geworden, das hat allerdings keine Auswirkungen auf die schuldrechtlichen Beziehungen zu den Mietern. Ein erbrechtlicher Grundsatz dahingehend, dass die Erbauseinandersetzung auf Schuldverhältnisse des Erblassers bzw. der Erben mit Dritten wirkt, existiert nach Ansicht des AG schlichtweg nicht. Eine entsprechende Vertragsänderung hätte die übereinstimmenden Willenserklärungen der Miterbinnen und der Mieter benötigt. Daher war der Mann nicht zum Ausspruch einer Kündigung berechtigt gewesen. Er war zwar Eigentümer, aber nicht zum (alleinigen) Vermieter geworden.

Hinweis: Ein Erbe wird also nicht ohne weiteres Vermieter, auch nicht nach einer Erbauseinandersetzung. Und deshalb ist er auch nicht immer zu einer Kündigung berechtigt.

AG Köln, Urt. v. 09.01.2023 - 203 C 144/22