Der Familienpool als Instrument der Strukturierung und Übertragung von Immobilienvermögen in der Nachfolgeplanung
Der Familienpool als Instrument der Strukturierung und Übertragung von Immobilienvermögen in der Nachfolgeplanung
Vermögensverwaltende Familiengrundbesitzgesellschaften gewinnen in der Praxis zunehmend an Relevanz. Angesichts hoher Grundbesitzwerte rückt zusehends die Übertragung von Grundbesitz in Familien-Gesellschaften zum Zwecke der passgenauen Ausnutzung Schenkungsteuerlicher Freibeträge in den Fokus der vorweggenommenen Erbfolge. Weitere Gründe für die Einbringung von Grundvermögen in Familienpool-Gesellschaften sind regelmäßig die Stärkung des Familienverbandes, die Vergemeinschaftung von Interessen und Vermögen, die flexible Gestaltung der Kontrolle über das Familienvermögen, die Streitprävention sowie insbesondere der langfristige Schutz der Immobilie vor Zersplitterung durch einzelne Beteiligte und äußere Einflüsse.
Rechtsformen vermögensverwaltender Familiengrundbesitzgesellschaften
Familienpool-Gesellschaften werden typischerweise in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder der Kommanditgesellschaft (KG) gegründet. Die ebenfalls mögliche Gründung einer Personengesellschaft in Form einer GmbH & Co. KG kommt aufgrund der Publizitätsanforderungen sowie weiterer Verwaltungs- und Gründungskosten in der Praxis selten in Betracht und soll im Folgenden außer Betracht bleiben.
Vor- und Nachteile der Familienpool-GbR
Für die GbR ist das dauerhafte „Halten und Verwalten“ von Grundstücken anerkanntermaßen ein gemeinsamer Zweck im Sinne des § 705 BGB, so dass eine GbR grundsätzlich zur Grundstücksverwaltung gegründet werden kann. Für die GbR sprechen insbesondere die hohe Gestaltungsflexibilität und der geringe Kostenaufwand für die Gesellschaftsgründung, welche keine Publizitätspflichten im Handelsregister und keine kaufmännische Buchführungspflicht auslöst. Der wohl gravierendste Nachteil der GbR ist die unbeschränkte akzessorische Haftung für Gesellschaftsschulden mit dem gesamten Privatvermögen eines jeden Gesellschafters. Weiterer Nachteil ist das eingeschränkte Kündigungsrecht der Gesellschafter sowie das Sonderkündigungsrecht Minderjähriger bei Erreichen der Volljährigkeit. Die Beteiligung eines Minderjährigen an einer GbR bedarf ebenso wie die schenkweise Anteilsübertragung stets der Bestellung eines Ergänzungspflegers. Ungeklärt ist zudem die Zulässigkeit der Anordnung einer Testamentsvollstreckung über die GbR-Anteile.
Vor- und Nachteile der Familienpool-KG
Anders als die GbR ist die KG im Handelsregister einzutragen.. Die gesellschaftsrechtlichen Vorteile der KG gegenüber der vermögensverwaltenden GbR liegen regelmäßig in der Konzentration der Geschäftsführung und der gesetzlich vermuteten Einzelvertretungsbefugnis des Komplementärs im Außenverhältnis, die Vermutung der Fortsetzung der Gesellschaft bei Tod eines Gesellschafters sowie des Nichtbestehens eines Sonderkündigungsrechts eines Minderjährigen bei Erreichen der Volljährigkeit. Die Haftungsproblematik der einzelnen Gesellschafter der GbR ist innerhalb der KG zumindest für die Kommanditisten auf die Höhe deren geleisteter Einlagen, der Haftsumme, beschränkt. Der Komplementär haftet hingegen den Gläubigern für alle Verbindlichkeiten der KG unbeschränkt und persönlich mit seinem ganzen Vermögen. Aufgrund der Haftungsbegrenzung ist zur Übertragung von Kommanditanteilen an oder durch Minderjährige die Einholung einer familiengerichtlichen Genehmigung gegenüber der GbR-Beteiligung regelmäßig einfacher zu erlangen. Ein weiterer Vorteil gegenüber der GbR besteht in der zulässigen Dauertestamentsvollstreckung am Kommanditanteil, soweit diese innerhalb des Gesellschaftsvertrages schriftlich verankert und die entsprechende Zustimmung durch Gesellschafterbeschluss findet.
Steuerliche Vorteile – Die Grunderwerbs- und die Schenkungsteuer
Die Übertragung von Grundbesitz auf eine Personengesellschaft führt dann nicht zur Erhebung einer Grunderwerbsteuer, wenn der Übertragende auch an der übernehmenden Personengesellschaft vermögensmäßig beteiligt ist oder ein anteiliger Übergang des Grundbesitzes auf den Ehegatten bzw. die Abkömmlinge stattfindet. Für die unentgeltliche Übertragung auf die Abkömmlinge gilt allerdings eine zehnjährige Behaltefrist, um die Steuervergünstigung des § 5 Absatz 1 und 2 GrEStG zu erhalten. Denn Gesellschafterwechsel unterliegen gemäß § 1 Absatz 2a GrEStG nur dann der Grunderwerbsteuer, sofern sich mindestens 90 % des Gesellschafterbestands der Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren ändert.
Mit der Übertragung von Immobilien des Veräußerers auf eine Familiengrundbesitzgesellschaft kann zudem die Erbschaft- und Schenkungsteuer durch die Ausnutzung der nach § 16 Absatz 1 ErbSt alle zehn Jahre periodisch gewährten Freibeträge vermieden oder reduziert werden. Die Einbringung von Grundbesitz in die Gesellschaft erlaubt insoweit eine gezielte Ausschöpfung der entsprechenden Schenkungsteuerfreibeträge sowie eine sukzessive Anteilsübertragung auf die Begünstigten.
Vergleich mit der unmittelbaren Grundstücksübertragung
Die Übertragung von Grundbesitz in eine vermögensverwaltende KG- und GbR-Familiengrundbesitzgesellschaft bietet bei größeren Vermögen neben den eingangs erwähnten Gründen insbesondere gesellschafsrechtliche Vorteile. So kann der Veräußerer nach Übertragung der Mehrheit des Kapitals an seine Abkömmlinge oder sonstige Begünstigte die Mehrheit der Stimmrechte sowie die alleinige Geschäftsführungsbefugnis behalten. Im Sinne eines langfristigen Erhalts des Familienvermögens kann ein Kündigungsrecht vereinbart werden, welches durch den Gesellschaftsvertrag für einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren ausgeschlossen werden kann. Das Vermögen kann weiter durch die Aufnahme einer Ehevertragsklausel vor den Folgen der Scheidung eines Gesellschafters geschützt und die Vererbbar- und Übertragbarkeit von Gesellschaftsanteilen im Gesellschaftsvertrag auf einen vorab definierten Personenkreis beschränkt werden. Auch lassen sich die typischerweise durch eine Grundbesitzübertragung anfallenden Transaktionskosten, wie etwa Notar- und Grundbuchkosten, durch eine entsprechende Gestaltung reduzieren. Die unmittelbare Grundstücksübertragung dürfte sich dagegen regelmäßig anbieten, wenn lediglich ein Grundstück übertragen werden soll oder der jeweilige Begünstigte eines konkreten Grundbesitzes feststeht.
