Baumaßnahmen außerhalb der angemieteten Gewerberäume - Baustopp oder Minderung?

Wenig beachtet, aber in der Praxis relevant, ist das Problem der Bautätigkeit, die zwar außerhalb der eigenen angemieteten Gewerberäume stattfindet, aber am bzw. im Gebäude, bzw. in benachbarten Räumen. Wie ist die Rechtsfolge, wenn der Vermieter in anderen als den angemieteten Räumen Baumaßnahmen durchführt, die Gewerbetätigkeit des Mieters beeinträchtigen, das Arbeiten tagsüber einschränken und dem Mieter eventuell Umsatzeinbußen entstehen, da Kunden sich aus diesen Gründen zurückziehen.

Anders als bei Baumaßnahmen, die innerhalb der angemieteten Flächen stattfinden, ist hier die Beeinträchtigung nicht offensichtlich. Zudem ist es auch bei angenommener Unzulässigkeit der Baumaßnahmen für den Mieter nicht möglich, den Beginn der Arbeiten durch Nichthereinlassen der Handwerker zu verhindern, so dass der Vermieter zunächst eine gegebenenfalls vorhandene Duldungspflicht des Mieters vor Gericht erstreiten müsste.

Finden die Baumaßnahmen außerhalb der eigenen Räume statt, kann der Vermieter mit Baumaßnahmen beginnen, auch wenn er eine gegebenenfalls einschlägige Ankündigungsfrist nicht eingehalten hat oder bereits wegen der Art der Baumaßnahme zur erhöhten Rücksichtnahme verpflichtet ist.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind in diesem Zusammenhang drei Arten von Baumaßnahmen relevant: Modernisierungsmaßnahmen, Erhaltungsmaßnahmen und reine Umbaumaßnahmen. Je nach der entsprechenden Einordnung unterscheiden sich die rechtlichen Folgen und Möglichkeiten. Relevante Unterschiede ergeben sich insbesondere im Hinblick auf die folgenden drei Punkte:

Welche Ankündigungsfrist muss der Vermieter einhalten?

Kann gemindert werden bzw. wie ist das im Mietvertrag festgelegte Verfahren?

Kann der Mieter durch einstweiligen Rechtsschutz einen Baustopp erreichen bzw. den Baubeginn verzögern?

1) Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen sind gemäß § 555a BGB die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Hierunter sind Maßnahmen zur Vermeidung und Behebung baulicher Mängel zu verstehen, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter eintreten können oder eingetreten sind. Erforderlich ist außerdem, dass die Maßnahmen der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsmäßigen Gebrauchs i. S. v. § 535 BGB dienen. Durch Erhaltungsmaßnahmen wird also der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt.

Erhaltungsmaßnahmen sind vom Mieter zu dulden, erhebliche Erhaltungsmaßnahmen aber vom Vermieter rechtzeitig anzukündigen, damit sich der Mieter hierauf einstellen kann. Die Rechtzeitigkeit richtet sich nach dem Einzelfall und dürfte je nach Dringlichkeit und Schwere der Beeinträchtigung für den vertragsgemäßen Gebrauch bis zu zwei Wochen betragen. Eine Form ist für die Ankündigung nicht vorgeschrieben, zu Beweiszwecken aber anzuraten. Ist mit der Erhaltungsmaßnahme zugleich eine Modernisierung verbunden und überwiegt letzteres gelten die unter 2) genannten Voraussetzungen.

Die Duldungspflicht schließt das Recht des Mieters zur Geltendmachung einer Mietminderung nicht aus. Diese ist bei erheblicher Beeinträchtigung möglich und richtet sich in der Höhe nach dem Schweregrad. Um festzustellen, ob eine Minderung der Miete durch Mietabzug erfolgen darf oder zunächst die Ansprüche unstreitig bzw. gerichtlich festgestellt sein müssen, müssen die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Mietparteien geprüft werden.

Bei nicht rechtzeitiger Ankündigung kommen auch Schadensersatzansprüche des Mietersin Betracht. Sowohl bei Minderungs- als auch bei Schadensersatzansprüchen ist allerdings zu beachten, dass die Beschreibung und Darlegung der wesentlichen Beeinträchtigungen/Schäden durch den Mieter noch sorgfältiger zu erfolgen hat als bei Baumaßnahmen innerhalb der eigenen Räumlichkeiten. Zum einstweiligen Rechtsschutz siehe unter 4).

2) Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB abschließend aufgezählt. Zusammengefasst ergibt sich hieraus, dass solche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen in Betracht kommen, die entweder zu Energie- oder Wassereinsparungen führen, den Wert der Wohnungen steigern, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder neuen Wohnraum schaffen. Auch bauliche Veränderungen aus Gründen, die der Vermieter nicht zu verantworten hat, wie beispielsweise eine Gasumstellung, können als Modernisierung gelten.

Erhebliche Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor ihrem Beginn formgerecht angekündigt, § 555c BGB, und dann geduldet werden, es sei denn, es kann das Vorliegen einer unbilligen Härte gemäß § 555d BGB eingewendet werden. Wurde die Ankündigungsfrist von drei Monaten nicht eingehalten, ist ein früherer Beginn der Bauarbeiten unzulässig.

Auch hier wird durch die Duldungspflicht das Recht des Mieters zur Geltendmachung einer Mietminderung grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Es richtet sich ebenfalls nach Erheblichkeit und in der Höhe nach dem Schweregrad der Beeinträchtigung. Ob eine Minderung der Miete durch Mietabzug erfolgen darf oder zunächst die Ansprüche unstreitig bzw. gerichtlich festgestellt sein müssen, ist wiederum anhand der jeweiligen Vereinbarungen im Mietvertrag zu prüfen.

Zu beachten ist allerdings, dass bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen Minderungen für die Dauer von drei Monaten gemäß § 555b Nr. 1 i.V.m. § 536 Abs. 1a seit Maßnahmenbeginn ausgeschlossen sind, wenn die durchzuführenden Maßnahmen erheblich sind und diese dem Mieter ordnungsgemäß angekündigt wurden. Gemäß § 555e BGB steht dem Mieter nach Erhalt der Modernisierungsankündigung außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu.

Ebenso wie bei den Erhaltungsmaßnahmen kommen bei nicht rechtzeitiger Ankündigung auch Schadensersatzansprüche in Betracht. Sowohl bei Minderungs- als auch bei Schadensersatzansprüchen ist wiederum zu beachten, dass die Beschreibung und Darlegung der wesentlichen Beeinträchtigungen/Schäden durch den Mieter noch sorgfältiger zu erfolgen hat als bei Baumaßnahmen innerhalb der eigenen Räumlichkeiten. Zum einstweiligen Rechtsschutz siehe unter Exkurs.

3) Reine Umbaumaßnahmen

Reine Umbaumaßnahmen sind Baumaßnahmen, die weder als Modernisierungs- noch als Erhaltungsmaßnahmen oder auch modernisierende Erhaltungsmaßnahme einzuordnen sind.

Eine Erhaltungsmaßnahme liegt z.B. nicht vor, wenn die Räume umgestaltet oder beseitigt werden sollen. Dies gilt auch dann, wenn eine solche Maßnahme wegen des schlechten Zustands der Räumlichkeiten aus wirtschaftlicher Sicht zur Erhaltung des Restgebäudes erforderlich sein sollte. Ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt oder nicht, ergibt sich aus der abschließenden Aufzählung in § 555b BGB.

Auch reine Umbaumaßnahmen sind angepasst an den Einzelfall ebenfalls rechtzeitig anzukündigen. Eine Geltendmachung von Minderungsrechten ist wie bei den vorgenannten Maßnahmen möglich. Geringfügig beeinträchtigende Maßnahmen sind hinzunehmen. Es besteht jedoch bei umfangreichen Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, keine Duldungspflicht des Mieters In diesen Fällen kann das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch verletzt und der Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört sein.

4) Exkurs: einstweiliger Rechtsschutz bei Baumaßnahmen außerhalb der angemieteten Fläche

Maßnahmen in den Mieträumen darf der Vermieter generell nicht eigenmächtig durchführen, sondern muss sie, sofern der Mieter widerspricht, über einen Duldungstitel durchsetzen. Beginnt der Vermieter mit den Maßnahmen ohne das Einverständnis des Mieters, ist dies verbotene Eigenmacht und der Mieter kann in diesem Fall seinerseits im Wege der einstweiligen Verfügung Widerherstellung des früheren Zustands und die Unterlassung weiterer Arbeiten verlangen, bis seine Duldungspflicht gerichtlich festgestellt ist. Kann der Mieter aber durch Nichthereinlassen der Handwerker die Arbeiten unterbinden, fehlt es an dem hierfür erforderlichen Verfügungsgrund.

Ob dies auch bei Maßnahmen außerhalb der Wohnung gilt, ist umstritten. Während nach einem Teil der Literatur und Rechtsprechung der Mieter auch hier dem Vermieter die Durchführung der Arbeiten untersagen können soll, wenn dieser ohne ordnungsgemäße Mitteilung außerhalb der Mieträume mit Baumaßnahmen beginnt, kann nach anderer, wohl zutreffender Auffassung der Mieter eine Modernisierung im Außenbereich, etwa einen Fahrstuhleinbau, durch einstweilige Verfügung nur dann verhindern, wenn in sein Besitzrecht eingegriffen wird oder ihm wesentliche Nachteile drohen.

Nach Auffassung des LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2008, Az. 334 S 38/08, erfordern jedenfalls Modernisierungsmaßnahmen außerhalb des angemieteten Bereichs eine differenzierte Beurteilung. Einstweiliger Rechtsschutz sei dem Mieter nur dann zuzubilligen, wenn er gegen die Außenmaßnahme eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung seines Mietgebrauchs glaubhaft macht und etwa darlegt, dass die Durchführung der Maßnahme für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung oder Erhaltung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.03.2019, Az. 2 U 3/19; siehe auch BGH, Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17).

5) Fazit

Die vorstehenden Ausführungen gewähren einen ersten Einblick in die Thematik. Die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls hängt wie so oft zunächst von den Vereinbarungen des Mietvertrags ab, aber auch und insbesondere von den tatsächlichen Baumaßnahmen. Wie sich die Rechtslage verhält, wenn zum Beispiel alle drei dargelegten Varianten zugleich auftreten, ob dann ein Überwiegen einer der Varianten ausschlaggebend oder hinsichtlich der unterschiedlichen Maßnahmen zu trennen ist, kann nur von einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt beurteilt werden.

Eine Mietminderung sollte im Vorfeld immer von einem Anwalt geprüft werden, da diese, wenn sie unberechtigt ist, zu Zahlungsverzug und anschließender Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Auch für Vermieter lohnt sich eine anwaltliche Beratung vor Einleitung von Baumaßnahmen. Die häufig unterschätzte Einhaltung von Formalien, die Einordnung der Baumaßnahmen im Vorfeld sowie auch die Prüfung der vorhandenen Mietverträge verringern die Ansprüche der Mieter auf Minderung und Schadensersatz. Ist ein vom Mieter eingeleitetes Verfahren im einstweiligen Rechtsschutz sogar erfolgreich, drohen eventuell erhebliche finanzielle Einbußen, z.B. durch Regressansprüche der Baufirmen und halbfertige Mieträume.

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