Gekündigter Gewerberaummietvertrag: Kein Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Rechnung für Gewerberäume

Für Gewerbetreibende ist die Umsatzsteuer ein durchlaufender Posten. Sie wird eingenommen und an das Finanzamt abgeführt. Wer als Gewerbetreibender etwas kauft, erhält die Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet. Voraussetzung für Letzteres: das Vorliegen einer Rechnung. Wie verhält es sich aber hinsichtlich dieser Regelung im Mietrecht? Das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) musste hierauf eine Antwort finden.

Ein Mann mietete Gewerberäume mit einer festen Laufzeit von zwei Jahren. Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatlich im Voraus zu zahlende Nettokaltmiete von 1.650 EUR zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer. In dem Gewerberaummietvertrag war die Steuernummer der Vermieterin angegeben. Trotzdem zahlte der Mann die Miete nicht. Kurze Zeit später kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs von mehr als zwei Monatsmieten und erhob schließlich eine Klage auf Zahlung rückständiger Mieten über fast 43.000 EUR. Der Mieter berief sich auf ein angebliches Zurückbehaltungsrecht. Er war der Ansicht, die vorgelegte Dauerrechnung genüge nicht den Anforderungen des § 14 Umsatzsteuergesetz (UStG), enthalte insbesondere nicht alle erforderlichen Angaben, etwa diejenige der Rechnungsnummer. Sein Zurückbehaltungsrecht habe er durch schlichte Nichtzahlung ausgeübt. Dazu sei er bis zur Vorlage einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Rechnung berechtigt gewesen.

Mit dieser Argumentation kam er vor dem OLG jedoch nicht durch. Die Rechnungslegung nach dem UStG ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung. Das bloße Schweigen auf die Leistungsaufforderung und die Verweigerung der Leistung ohne gleichzeitige Geltendmachung des Gegenanspruchs stellten zudem noch keine Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dar.

Hinweis: Der Vermieter muss dem Mieter also tatsächlich eine Rechnung im Gewerbesteuermietrecht erteilen. Wird diese nicht erteilt, führt das aber nicht dazu, dass der Mieter einfach nicht zahlen muss.

Quelle: Brandenburgisches OLG, Urt. v. 14.03.2023 - 3 U 16/22