Beschlussfreudige WEG: Beschluss darf Verwalter nicht zum Herrn der Gemeinschaft und Eigentümer zu Knechten machen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Installation eines Verwaltungsbeirats gerade in größeren Anlagen sehr sinnvoll. Ein solcher Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht letztendlich den Verwalter. Ob eine Beirätin dafür mit einer fest definierten Summe entschädigt werden darf, war im Folgenden eine von zwei Fragen zum Verwaltungsrat. Die andere, gegen die Miteigentümer ebenfalls vor das Amtsgericht Charlottenburg (AG) zogen, war sicherlich die schwerwiegendere, wenn man sich die Folgen des angefochtenen Beschlusses zu Gemüte zieht.

In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass eine Beirätin eine jährliche Aufwandsentschädigung von 1.000 EUR erhalten soll. Zudem wurde der Verwalter ermächtigt, nach vorheriger Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat Wartungs-, Lieferanten, Versicherungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge im Namen der Eigentümergemeinschaft zu kündigen, zu ändern, zu verlängern, zu erweitern und neu abzuschließen. Gegen diese beiden Beschlüsse zogen Miteigentümer der WEG vor das Gericht.

Das AG gab den klagenden Eigentümern Recht. Wird ein Verwaltungsbeirat bestellt, ist er grundsätzlich unentgeltlich tätig und kann lediglich den Ersatz seiner ihm tatsächlich entstandenen Aufwendungen verlangen. Ein nicht zweckgebundener freier Beitrag darf ihm hingegen nicht zugewandt werden.

Ebenso rechtswidrig war der Beschluss zu den erweiterten Kompetenzen des Verwalters. Denn seine Kompetenzen wären damit schier uferlos geworden. Er könne Verträge mit unbeschränkter Summe und undefiniertem Gegenstand mit Dienstleistern aller Art abschließen - also auch Verträge in mehrfacher Millionenhöhe mit Baufirmen und Planern. Diese dürften dann selbst Gemeinschaftseigentum erheblich umgestalten, obwohl die Gemeinschaft diese baulichen Veränderungen nicht durch Beschluss gestattet hat und die Bausumme die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft übersteigen könnte. Ein Beschluss, der den Verwalter zum Herrn der Gemeinschaft macht und die Eigentümer zu Knechten, die seinen Willen auszuführen haben, ist rechtswidrig und für ungültig zu erklären.

Hinweis: Keine WEG sollte sich die originären Rechte aus der Hand nehmen lassen. Es geht um Eigentum, das eben auch Rechte und Pflichten mit sich bringt.

Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 12.05.2023 - 73 C 62/22