Vermögen der Eigentümergemeinschaft: Neues zur Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung

Für Reparaturen und Ähnliches bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Instandhaltungsrücklage. Die Frage, was mit dem Geld im Fall des Verkaufs einer Wohnung passiert, war Kern des Falls, der vor dem Oberlandesgericht Koblenz (OLG) landete.

Eine Frau kaufte eine Eigentumswohnung. Die Kaufvertragsparteien vereinbarten einen Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte wegen eines Sachmangels. Folgendes war jedoch auch geregelt: "Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage beträgt ... 31.530 EUR, ist im Kaufpreis enthalten und geht mit Besitzübergang über." Auf dem Konto der WEG befanden sich zu dieser Zeit 52.550 EUR, wobei der Anteil an der zweigliedrigen Eigentümergemeinschaft rechnerisch einem Betrag von 31.530 EUR entsprach. Ein Beschluss über die Verwendung des Geldes lag zum Beurkundungszeitpunkt nicht vor. Im Expose der Maklerin hatte Folgendes gestanden: "Anstehende Investitionen: Dachsanierung ca. 30.000EUR; Rücklagen vorhanden ..." Die Frau war somit davon ausgegangen, dass die Rücklage für die Sanierung des Dachs auch tatsächlich vorhanden war. Jedoch handelte es sich bei dem auf dem Konto vorhandenen Betrag nicht um eine Instandhaltungsrücklage, sondern um einen Betrag aus Schadensersatzforderungen gegen Bauunternehmen, der folglich auch zur weiteren Schadensbeseitigung benötigt wurde und nicht für die Dachsanierung verwendet werden konnte. Deshalb wollte die Käuferin die 31.530 EUR von der Verkäuferin zurückerhalten und klagte - vergeblich.

In Augen des OLG lag keine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung vor, sondern lediglich eine Wissenserklärung oder Wissensmitteilung, mit der der Verkäufer die Angaben eines Dritten wiedergibt. Gegen die Annahme, der Verkäufer einer Eigentumswohnung wolle die vertragliche Garantie für eine bestimmte Höhe der Instandhaltungsrücklage in einem nach dem angegebenen Stichtag liegenden Beurkundungszeitpunkt oder gar im Zeitpunkt des Gefahrübergangs übernehmen, spricht bei interessengerechter Auslegung auch, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern der WEG ist. Über einen "Anteil" hieran kann der einzelne Wohnungseigentümer daher nicht verfügen.

Hinweis: Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte der Käufer also genau nachfragen, wie hoch die Rücklage ist, wem sie gehört und was von dem Geld tatsächlich auf den Konten vorhanden ist. So kann späterer Streit vermieden werden.

OLG Koblenz, Urt. v. 17.05.2023 - 15 U 1098/22